Proprietários de escritórios nos EUA enfrentam um muro de US$ 117 bilhões em pagamentos de dívidas

Abra o Editor's Digest gratuitamente

Rula Khalaf, editora do Financial Times, escolhe as suas histórias favoritas neste boletim informativo semanal.

Bilhões de dólares em dívidas vencerão este ano em centenas de grandes edifícios de escritórios nos Estados Unidos, cujos proprietários provavelmente terão dificuldade em refinanciar às atuais taxas de juros.

Existem US$ 117 bilhões em empréstimos imobiliários comerciais relacionados a escritórios que precisam ser reembolsados ​​ou refinanciados em 2024, de acordo com dados da Mortgage Bankers Association.

Muitas delas foram eliminadas há uma década, numa época em que as taxas de juro eram muito mais baixas. Desde então, as taxas de hipotecas comerciais quase duplicaram, enquanto o desempenho de muitos edifícios diminuiu, aumentando a perspectiva de perdas de milhares de milhões de dólares para os investidores.

“Haverá problemas para realizar alguns desses refinanciamentos”, disse John Duncan, que dirige a prática de financiamento imobiliário do escritório de advocacia Polsinelli. “Estamos vendo acordos em que até mutuários sofisticados estão fechando e perguntando a seus credores se querem ficar com as chaves.”

Ao contrário dos empréstimos à habitação nos Estados Unidos, as hipotecas comerciais cobram quase inteiramente apenas juros. Isso significa que os incorporadores de grandes propriedades tendem a ter pagamentos mensais baixos, mas enfrentam um pagamento enorme igual ao empréstimo original no dia do vencimento da hipoteca.

As perdas esperadas neste momento são numa escala muito menor do que durante a crise imobiliária de 2008. Mas os empréstimos inadimplentes podem causar perdas de milhares de milhões aos investidores, eliminar alguns promotores imobiliários – como a dissolução da empresa imobiliária austríaca Cigna – e levar a vendas forçadas no mercado. Escritórios já em dificuldades. Em Dezembro, o administrador de insolvência da Cigna colocou à venda a propriedade da empresa de metade do Edifício Chrysler em Nova Iorque, a fim de angariar fundos urgentemente necessários.

“Estamos apenas começando a tentar resistir ao declínio do mercado de escritórios”, disse Richard Hill, chefe de estratégia imobiliária da Cohen & Steers. “Isso não é impulsionado por fundamentos; Isto tem a ver com o aumento dos custos de financiamento novamente.

As expectativas em matéria de taxas de juro moderaram-se desde o início de Novembro, quando os investidores temiam que a inflação fosse mais firme do que o esperado e que a Reserva Federal dos EUA adoptasse uma política de “maior durante mais tempo”. Isto forneceu um raio de luz para alguns titulares de cargos.

Mesmo enquanto os investidores esperam que a Fed comece a reduzir novamente as taxas de juro, estão eventualmente a ocorrer refinanciamentos. No mês passado, o desenvolvedor Abe Rosen garantiu um acordo para construir o famoso Seagram Building de Nova York, localizado na Park Avenue, 10 quarteirões ao norte do Grand Central Terminal, após meses de negociações e depois que a dívida hipotecária de US$ 760 milhões do prédio já havia sido prorrogada uma vez. . .

Os bancos detêm cerca de dois terços dos empréstimos hipotecários com vencimento em breve. A inadimplência nestes empréstimos – que tendem a ser garantidos por edifícios de maior qualidade ou menos alavancados – está a aumentar, mas permanece muito baixa. Dados da Corporação Federal de Seguros de Depósitos indicam que permaneceu em apenas 1,5% no final do terceiro trimestre.

Embora as taxas de incumprimento sejam baixas, as perdas nesses empréstimos podem ser significativas. Em Dezembro, um grupo de economistas norte-americanos descobriu que 40 por cento dos empréstimos a escritórios nos balanços dos bancos estavam submersos, o que poderia significar problemas para as dezenas de bancos regionais que os detêm.

“As pessoas deveriam perceber que os bancos regionais ainda estão amplamente expostos a problemas no setor imobiliário comercial”, disse Liu Huang, chefe do setor imobiliário comercial da Ellington Management.

O restante dos empréstimos vencidos sobre propriedades de escritórios são financiados por títulos garantidos por hipotecas comerciais (CMBS), um tipo de título que normalmente paga mais do que dívidas governamentais ou títulos corporativos de classificação semelhante, e são detidos por companhias de seguros, fundos de pensão e investidores individuais.

Existem agora aproximadamente 800 mil milhões de dólares em títulos garantidos por hipotecas nos Estados Unidos. A inadimplência em empréstimos para escritórios financiados pelo CMBS atingiu 6% no final de novembro, acima dos 1,7% do ano anterior, segundo a empresa de dados imobiliários Tripp.

“O mercado de títulos garantidos por hipotecas fez um bom trabalho na distribuição do risco”, disse Huang. “Mas isso significa que a dor desaparecerá.”

Dos 605 edifícios cujas hipotecas expiram em breve, há 224 cujos proprietários, segundo estimativas da Moody's Analytics, terão dificuldade em refinanciar este ano, seja porque os imóveis têm demasiadas dívidas ou porque o seu desempenho de arrendamento é fraco.

A antiga Sears Tower em Chicago, o edifício mais alto do mundo durante mais de duas décadas após a sua conclusão em 1974, é um dos edifícios da lista.

Agora conhecida como Willis Tower, há US$ 1,3 bilhão em dívidas garantidas pelo edifício, cuja conclusão está prevista para março. O seu último rendimento anual antes do pagamento de juros era equivalente a 7% da sua dívida. A Moody's espera que, à luz das elevadas taxas de juro, os proprietários de edifícios que não gerem pelo menos 9 por cento da sua dívida em rendimento anual tenham dificuldade em refinanciar este ano.

Embora alguns dos problemas financeiros enfrentados pelos edifícios de escritórios e pelos seus proprietários se devam à pandemia da COVID-19 e ao consequente aumento de vagas de escritórios, a forte subscrição em anos anteriores também foi um factor.

O Edifício Seagram gerou US$ 56 milhões em receita operacional líquida em 2012, um ano antes de ser refinanciado em seu empréstimo existente. No entanto, quando os credores subscreveram a hipoteca de 760 milhões de dólares no ano seguinte, estimaram que o edifício poderia gerar um aumento anual de 30%, ou 74 milhões de dólares em receitas anuais.

nunca aconteceu. O EBIT atingiu um pico de US$ 69 milhões em 2018 e diminuiu desde então, atingindo um mínimo de US$ 27 milhões em 2022. Desde então, Rosen e sua empresa, RFR, adicionaram uma academia de 35.000 pés quadrados e um espaço para conferências no porão. , incluindo uma parede de escalada de 22 pés, uma arena multiesportiva para 150 pessoas e um estúdio de spin.

Mesmo antes de Rosen conseguir o acordo de refinanciamento no mês passado, os corretores disseram que o prédio continuava desejável para os inquilinos e estava 92% cheio em meados do ano. Mas os 54 milhões de dólares em ganhos antes de juros e renovações que a empresa estava no caminho certo para alcançar em 2023 são aproximadamente o mesmo valor que em 2012.

“Todo mundo vai culpar a Covid [for] “Vítimas”, disse John Griffin, professor da Universidade do Texas. “Mas a subscrição agressiva de dívidas hipotecárias comerciais por parte de Wall Street tornará a situação muito pior do que seria de outra forma.”