O setor hoteleiro em Portugal está novamente em expansão graças ao interesse de investidores internacionais

O turismo em Portugal está a recuperar da desaceleração induzida pela Covid e a superar recordes anteriores. Um estudo recente da Global Asset Solutions Portugal recebe 30 milhões de turistas em 2023, sendo esperados mais de 28,4 milhões de turistas em 2022.

Este ressurgimento do turismo impulsionou significativamente o mercado hoteleiro do país, com as dormidas a regressarem aos níveis pré-pandemia (99% de 2019) até 2022, segundo o estudo. O RevPAR supera os valores de 2019, atingindo 50 euros (54 dólares) em 2022 e 56 euros (61,14 dólares) em 2023, representando um crescimento de cerca de 14%. Esta recuperação impressionante continuou em 2023, com o RevPAR aumentando mais 22,3% no acumulado do ano até julho, para € 60,6 (US$ 66,17).

O património cultural do país, as paisagens naturais e os destinos turísticos conhecidos atraem turistas, tornando-o num mercado turístico competitivo na Europa.

113.000 quartos em Portugal estão maioritariamente na categoria de 3 estrelas, concluiu o estudo. A indústria está gradualmente a inclinar-se para hotéis de luxo, enquanto o alojamento de classificação mais baixa está a diminuir. Esta mudança é impulsionada pela deslocalização de hotéis existentes e pela introdução de hotéis de luxo como o W Algarve e o W Residences Algarve. Também destaca o interesse de investidores e marcas internacionais no mercado.

O mercado hoteleiro do país atrai investidores, com mais de 11 mil quartos em diversos estágios ou em planejamento. Isto representa um cenário em mudança, com um aumento de oferta de 14,8% na região de Lisboa, incluindo 4.600 quartos em construção ou em fase de planeamento.

Estrutura de mercado

A indústria turística portuguesa pode ser dividida em sete regiões – Norte, Centro, Lisboa, Alentejo, Algarve, Madeira e Açores. As três principais regiões – Norte, Lisboa e Algarve – representam 70% das dormidas globais do país e apresentam o melhor RevPAR, embora a Madeira tenha o RevPAR mais forte comparativamente ao Norte.

A presença da marca está em expansão, com os quartos de hotel da marca representando mais de 50% em todo o país.

Investimentos e Transações

O investimento hoteleiro registou um ressurgimento significativo desde a pandemia. O volume total de negócios em 2022 ultrapassou o valor recorde de 2019 de 1,2 mil milhões de euros (1,31 mil milhões de dólares), mais do dobro do valor de três anos atrás.

O quarto trimestre de 2022 registou nomeadamente o maior volume de vendas trimestrais de sempre, totalizando quase 900 mil milhões de euros (982,74 mil milhões de dólares). As vendas trimestrais no segundo trimestre de 2023 aumentaram 60% em relação ao ano anterior, totalizando € 273,7 milhões (US$ 298,86 milhões).

Os negócios hoteleiros estão cada vez mais inclinados para negócios de portfólio, e o relatório conclui que estes negócios estão a expandir-se para além de Lisboa, para a Madeira e outras regiões.

A onda de investimento é uma importante fonte de financiamento para o setor hoteleiro geral do país. Em 2022, o investimento transfronteiriço nos hotéis de Portugal aumentou para 188,5 milhões de euros (205,83 milhões de dólares), superando os primeiros sete meses de 2023.

Em janeiro de 2023, Davidson Kempner e Highgate, juntamente com a Kronos, sediada em Madrid, concluíram a maior aquisição do ano, adquirindo 18 hotéis em Portugal. Paralelamente, a HG Portugal lançou esta coleção de 18 hotéis localizados no Algarve, Lisboa, Porto e outros mercados. O portfólio de hotéis inclui propriedades das marcas Hilton e IHG, bem como hotéis independentes. O portfólio inclui hotéis boutique de estilo de vida, hotéis urbanos com serviço completo, hotéis de luxo à beira-mar e grandes centros de convenções.

Gasoduto

Embora a maior parte deste crescimento se verifique em Lisboa, Norte e Algarve, a oferta de quartos deverá crescer em todas as sete regiões.

Espera-se que Lisboa registe o maior crescimento de novos quartos, com 4.635 unidades adicionais representando um aumento de 14,8% em relação ao seu stock de 2023.

73% dos quartos do pipeline geral são de marca, com Accor e Meliá detendo a maioria com 9,2% e 8%, respectivamente.

Um terço da nova oferta será no segmento topo de gama, principalmente na região de Lisboa. No entanto, apenas 5% da nova oferta será no segmento de luxo.

O potencial de Lisboa

Lisboa é capaz de absorver o aumento da oferta sem prejudicar a procura. Apesar de nova oferta entrar no mercado, o segmento de retalho de luxo na cidade também continua a registar uma absorção positiva da procura.

Em 2022, a cidade foi responsável por pouco mais de 20% das dormidas em Portugal. A região de Lisboa contribui com 27,5% da oferta total de quartos do país, tornando-se o maior fornecedor de quartos de hotel do país. Apesar de um aumento de 10,8% nas quotas de quartos de hotel, o mix de oferta da região não sofreu grandes alterações, com o segmento de 3 estrelas a representar uma quota de 23% e a categoria de 4 estrelas a continuar a dominar com uma quota de 46%.

A maior parte da oferta da região concentra-se em Lisboa, que representa mais de 80% dos quartos. Nos próximos anos, a região registará um enorme crescimento na oferta de quartos, com cerca de 4.600 quartos em carteira, 73,2% dos quais já estão em construção.

O crescimento dos preços no mercado de arrendamento de Lisboa tem aumentado de forma constante nos últimos 18 meses. Os aluguéis aumentaram mais de 40% devido ao aumento de inquilinos internacionais que procuram residências privilegiadas.