O Blackstone REIT de $ 69 bilhões está retendo resgates em um golpe para o império imobiliário

NOVA YORK, 1º de dezembro (Reuters) – (Esta reportagem foi corrigida em 1º de dezembro para corrigir parte da citação de Snyder para indicar arbitragem.)

Corporação Blackstone (BX.N) Saques limitados do Unquoted Real Estate Income Income Trust (REIT) de US$ 69 bilhões na quinta-feira, após um aumento nos pedidos de resgate, um golpe sem precedentes para uma franquia que a ajudou a se transformar em um gigante do gerenciamento de ativos.

As limitações surgiram porque as recuperações atingiram limites predeterminados, em vez de Blackstone estabelecer os limites no passado. No entanto, eles levantaram preocupações dos investidores sobre o futuro do REIT, que representa cerca de 17% dos ganhos da Blackstone. As ações da Blackstone fecharam em queda de 7,1% com a notícia de quinta-feira. Eles caíram mais 2% na manhã de sexta-feira, para US$ 83,45.

Uma fonte próxima ao fundo disse que muitos investidores de REIT estavam preocupados com a lentidão da Blackstone em ajustar a avaliação do veículo, com as avaliações de REITs de capital aberto sofrendo um impacto em meio ao aumento das taxas de juros. Taxas de juros mais altas pesam nos valores dos imóveis, pois encarecem o financiamento imobiliário.

A Blackstone reportou um retorno acumulado no ano de 9,3% para seus REITs, líquidos de taxas, em contraste com o índice Dow Jones dos EUA, negociado em bolsa. (.DWRTFT) queda de 22,19% no mesmo período.

Alex Snyder, gerente de portfólio da CenterSquare Investment Management LLC na Filadélfia, disse que a arbitragem entre o valor que a Blackstone atribuiu ao portfólio imobiliário e o valor dos REITs negociados em bolsa chamou a atenção dos investidores.

“As pessoas estão lucrando no valor que a Blackstone diz que suas ações REIT estão”, disse Snyder.

Um porta-voz da Blackstone se recusou a comentar como a empresa sediada em Nova York calcula a avaliação de seu REIT, mas disse que seu portfólio está concentrado em imóveis para aluguel e serviços de logística no sul e oeste dos EUA, que têm aluguéis e aluguéis de curto prazo que superam a inflação. .

O porta-voz acrescentou que o REIT conta com uma estrutura de dívida de taxa fixa de longo prazo, o que o torna flexível.

“Nosso negócio é baseado em desempenho, não em fluxos de caixa, e o desempenho é muito sólido”, disse o porta-voz.

O REIT é comercializado para investidores individuais ricos. Duas fontes familiarizadas com o assunto disseram que a turbulência nos mercados asiáticos, alimentada por preocupações sobre as perspectivas econômicas e a estabilidade política da China, contribuíram para os recalls. Eles disseram que a maioria dos investidores que resgataram eram da Ásia e precisavam de liquidez.

A Blackstone disse aos investidores em uma carta que limitaria as retiradas de seus REITs depois de receber pedidos de resgate em novembro superiores a 2% de seu valor patrimonial líquido mensal e 5% de seu valor patrimonial líquido trimestral. Como resultado, o REIT permitiu que os investidores recuperassem US$ 1,3 bilhão em novembro, o que representa aproximadamente 43% das ordens de recompra dos investidores.

Os analistas do Barclays rebaixaram as ações da Blackstone para “peso igual” de “sobrepeso” e reduziram seu preço-alvo para US$ 90 de US$ 98 na sexta-feira. Eles e outros analistas disseram que o Blackstone REIT corre o risco de cair em uma espiral de venda de ativos para atender a resgates se não conseguir recuperar a confiança de seus investidores. Na quinta-feira, a empresa disse que o REIT concordou em vender sua participação de 49,9% em dois cassinos em Las Vegas por US$ 1,27 bilhão.

“O impacto no Blackstone depende se o REIT é capaz de estabilizar seu valor líquido de ativos ao longo do tempo ou é forçado a um cenário de reinício prolongado, com grandes vendas de ativos e um acúmulo contínuo de retorno – é muito cedo para dizer, de um ponto de vista, olhamos”, escreveram analistas da BMO Capital Markets em nota.

Exploda os planos de Blackstone

A turbulência do REIT é um revés para duas das estratégias da Blackstone que a ajudaram a se tornar a maior gestora de ativos alternativos do mundo, com US$ 951 bilhões em ativos: investimentos imobiliários e atração de indivíduos de alto patrimônio líquido.

A Blackstone lançou um REIT em 2017, capitalizando o sucesso de seu império imobiliário, que já havia superado seu negócio de private equity. Seu presidente, Jonathan Gray, foi promovido e sucedeu ao CEO Stephen Schwarzman como resultado de seu sucesso em investimentos imobiliários.

O REIT também é um esforço para atrair investidores de alto patrimônio líquido que demandam produtos do mercado privado, que eles acreditam ter um desempenho melhor do que os negociados publicamente.

A Blackstone está buscando diversificar sua base de investidores depois de alavancar investidores institucionais, como fundos de pensão públicos, seguradoras e fundos soberanos, para seus produtos por décadas.

A Blackstone administrou um total de US$ 236 bilhões em patrimônio privado no final de setembro, um aumento de 43% em relação ao ano anterior.

Os analistas do Credit Suisse escreveram em nota que esperam que os problemas do REIT tenham impacto nos ganhos da Blackstone em taxas e ativos sob gestão. “Tudo isso continuará pressionando a avaliação premium da Blackstone”, escreveram eles.

Na teleconferência de resultados do terceiro trimestre da Blackstone em outubro, Gray culpou a recuperação do REIT pela volatilidade do mercado, que, segundo ele, manteve os investidores de varejo longe dos fundos ativos de ações e renda fixa.

Ele acrescentou que o REIT tem amplas reservas de caixa para “enfrentar praticamente qualquer tempestade”. O total de reservas de caixa atingiu US$ 2,7 bilhões no final de outubro, de acordo com o prospecto. A Blackstone também disse no prospecto que tem acesso a US$ 9,3 bilhões em “liquidez instantânea”.

“Não é surpreendente que você veja uma desaceleração nos fluxos de investidores individuais quando você tem esse tipo de retração do mercado”, disse Gray.

Reportagem adicional de Ugo Shepwick e Herb Lash em Nova York; Edição de Rosalba O’Brien e Sam Holmes

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