Junto com o novo estádio do White Sox, o South Loop receberá moradias, hotel, restaurantes e muito mais

Um desenvolvedor de Chicago ligado ao meio-oeste prevê usar um novo estádio do White Sox como catalisador para um desenvolvimento multibilionário em um terreno baldio de South Loop conhecido como 78º, que dará nova vida ao coração do centro da cidade.

Fontes familiarizadas com o plano delinearam a visão do promotor para o espaço de 62 acres, que incluiria 5.000 unidades habitacionais, 1.000 das quais são acessíveis, um edifício de escritórios, um hotel e dezenas de restaurantes e bares ao longo da revitalizada zona ribeirinha sul.

O estádio de 35 mil a 38 mil lugares que será a nova casa dos White Sox será uma peça do quebra-cabeça, mas é apenas uma peça. Se esse plano se concretizar, permitirá que finalmente reivindique o título de “78º Distrito” de Chicago.

Essa visão surpreendeu Ald. Nicole Lee, cujo 11º distrito inclui o bairro de Bridgeport, onde os Sox agora jogam no Guaranteed Rate Stadium.

Ela foi informada na noite de sexta-feira pela Related Midwest, bem como pelo presidente do Sox, Jerry Reinsdorf, e Terry Savarese, o presidente de operações do estádio do time. E ela tinha que admitir, parecia muito bom para os Socks.

“O que vi foi um plano muito bem pensado”, disse Lee ao Sun-Times na noite de sexta-feira.

“Estamos falando de um estádio moderno construído na forma de um plano diretor comunitário… Isso não é algo que cai do céu. Não temos isso” em Bridgeport, acrescentou ela.

“Parte meu coração pensar que a equipe poderia ir a qualquer lugar, mas permanecer na Rua 35. Mas isso é problema deles e eles têm que tomar suas próprias decisões.”

Mais que um campo de futebol

Os planos também incluem 4.000 vagas de estacionamento na Roosevelt Road, ao norte do estádio e, ao sul, uma escola para milhares de estudantes, juntamente com um centro de pesquisa da Universidade de Illinois conhecido como Discovery Partners Institute. O diretor executivo do instituto, Bill Jackson, enfatizou que estes eram elementos-chave dos planos relevantes do Centro-Oeste.

Uma fonte familiarizada com o plano disse: “O investimento será milhares de milhões de dólares superior ao da primeira fase”. “Não é apenas um estádio de futebol, é uma forma de mudar toda uma parte da cidade.

A fonte acrescentou: “Trazer as pessoas de volta ao centro da cidade…é uma necessidade económica difícil para esta cidade”. “Eles virão para o centro da cidade porque há coisas para fazer. … E este é um grande passo rumo a isso. Alguém está trabalhando na Willis Tower. Eles podem caminhar até um jogo de bola e este grande distrito de entretenimento construído em torno dele. É um lugar maior. história do que apenas o estádio.”

Muitas questões permanecem, incluindo quanto Reinsdorf estaria disposto a contribuir e quanto seria necessário financiamento público – dada a elevada procura de recursos públicos e o baixo apetite do público pelo financiamento dos estádios.

Depois que o Chicago Sun-Times informou no início desta semana que os Sox estavam em negociações sérias sobre a mudança para o The 78, o governador de Illinois, JB Pritzker, reiterou suas dúvidas sobre o financiamento público para estádios, dizendo aos repórteres que “ninguém ainda perguntou” ao estado ou Assembleia Geral de Illinois, e que ele “consideraria tudo o que eles pudessem propor ou exigir”.

“Vocês sabem o que quero dizer sobre equipes privadas e se o público deveria ter que pagar por instalações privadas que serão usadas para negócios privados”, acrescentou Pritzker. “Dito isto, há coisas que o governo faz.” [to] Apoiando empresas em todo o estado.

Os fundos do TIF podem ser usados?

A Câmara Municipal autorizou um distrito de financiamento de incremento fiscal em 2019 para financiar projetos de infraestrutura necessários para preparar o 78º, um antigo pátio ferroviário, para o desenvolvimento.

Mas usar o dinheiro do TIF para o estádio pode ser politicamente arriscado para o prefeito Brandon Johnson, que prometeu controlar os TIFs e os subsídios lucrativos aos incorporadores.

O orçamento do prefeito de US$ 16,7 bilhões para 2024 usou um superávit recorde de US$ 434 milhões do TIF para cumprir sua promessa de preservar os impostos sobre a propriedade.

No entanto, Johnson poderia ficar suficientemente entusiasmado com a perspectiva de um novo bairro no South Side a ponto de considerar aproveitá-lo com fundos do TIF.

“O rio é um dos nossos maiores activos. Se houvesse uma âncora sul na frente ribeirinha que já impulsionasse o tráfego, a actividade e a energia, isso teria um enorme impacto na maximização desse activo essencial. Daria-nos algo para atrair turistas. e moradores para a cidade”, disse um prefeito aliado.

A Illinois Sports Facilities Authority construiu e possui o Guaranteed Rate Field. A autoridade ainda não foi informada sobre o novo plano, mas provavelmente co-financiará um novo estádio de basebol utilizando as fontes habituais de hotéis, restaurantes e outros impostos turísticos.

Se os White Sox se mudarem, o antigo estádio precisará de um novo usuário. Alguns sugeriram que o time de futebol Chicago Fire poderia se mudar do Soldier Field para lá. O Fire não quis comentar diretamente sobre essa possibilidade, dizendo que a prioridade do clube agora é concluir seu centro de treinamento no Near West Side.

Os White Sox e Related pensaram no que vem por aí para o estádio atual, disse Lee, e sabem que “eles não podem nos deixar em um buraco”.

Lee também concordou que “o fogo faz mais sentido” como um novo inquilino.

Aluguel de campo a preço garantido

O Guaranteed Rate Field foi inaugurado em 1991 próximo à antiga casa do time, o agora demolido Comiskey Park. O financiamento veio junto em um acordo de última hora que impediu os Sox de se mudarem para São Petersburgo, Flórida.

Depois o governo. Jim Thompson parou o relógio para pressionar os legisladores, que aprovaram o acordo após o prazo da meia-noite na sessão de 1988. Incluía receitas geradas por um aumento de impostos sobre quartos de hotel em Chicago e 5 milhões de dólares em contribuições anuais da cidade e do estado.

O contrato inicial foi muito favorável para os Sox. Durante a sua primeira década, a equipa não pagava renda se a frequência anual fosse inferior a 1,2 milhões. Pelo contrato atual, que vai até a temporada de 2029, a equipe paga US$ 1,5 milhão em aluguel anualmente. Os Sox controlam as receitas provenientes da venda de ingressos, concessões, estacionamento e operações de mercadorias.

Embora o parque tenha sido reformado ao longo dos anos, não houve nenhum desenvolvimento ao redor do parque, embora o arrendamento tenha sido alterado nos últimos anos para permitir que os Sox abrissem uma loja e restaurante da equipe em terrenos estatais do outro lado da rua.

Colocar o White Sox em uma parte mais densa da cidade exigiria um layout diferente, com estacionamento subterrâneo de vários níveis. Os planejadores provavelmente prevêem que muitos torcedores chegarão aos jogos vindos da estação Roosevelt Road do CTA, que atende as linhas Vermelha, Verde e Laranja, e dos serviços de transporte regional. Táxis aquáticos também são possíveis.

O novo estádio do Sox será financiado “como qualquer outro estádio na América”, disse a fonte. “Haverá uma série de fontes diferentes.”

O mercado imobiliário do centro da cidade está saturado?

Ainda não está claro quantas unidades habitacionais o mercado pode acomodar. Os aluguéis médios no centro da cidade ainda estão subindo, embora os especialistas digam que o mercado esfriou devido à tendência de trabalhar em casa e às preocupações com a criminalidade no centro da cidade.

O terreno South Loop da Associated seria adequado para moradias multifamiliares porque fica muito próximo do centro da cidade e tem fachada ao longo do rio, disse Ron DeVries, diretor administrativo sênior da empresa de pesquisa Integra Realty Resources. Disse ainda que as habitações serão construídas por fases e não chegarão ao mercado de uma só vez.

“Isso é algo que não será desenvolvido nos próximos cinco anos”, disse DeVries. “Isso tem um longo horizonte.”

O mercado do centro da cidade ganhou cerca de 3.000 novas unidades residenciais em 2023, com outras 3.500 esperadas este ano, disse DeVries. Depois de 2024, a potencial nova oferta diminuirá significativamente, disse ele.

Quase toda a construção é destinada a apartamentos de aluguer. Analistas relatam que o desenvolvimento de apartamentos desacelerou, exceto no mercado limitado de unidades multimilionárias.

Entretanto, os hotéis registaram uma recuperação pós-pandemia no turismo e nas reuniões de negócios. Um novo hotel no The 78 poderia se beneficiar disso e dos grandes eventos no McCormick Place.

Mark Segal/Relacionado Centro-Oeste

Os ambiciosos planos da Related levantam questões sobre se funcionará bem com o Discovery Partners Institute, planejado na parte sul da propriedade, perto das ruas 15th e Wells. Jackson disse que viu o plano do local e insiste que tudo se encaixa no seu instituto.

“Não temos problemas com isso. Ele fornece a infra-estrutura que precisamos de qualquer maneira”, disse Jackson.

O instituto pretende estabelecer um complexo de US$ 250 milhões destinado a reunir acadêmicos e pesquisadores com investidores, com o objetivo de lançar novos negócios. Jackson disse que não será um novo campus para a Universidade Estadual de Iowa, mas sim uma extensão da universidade que promoverá o “desenvolvimento econômico equitativo”.

A construção está prevista para começar ainda este ano, com conclusão em 2026.

Outra fonte descreveu a U. of I. como “muito entusiasmada” com o plano definido para o estádio.

“Se você falasse sobre por que uma criança iria querer ir para a escola e por que um professor iria querer lecionar em uma escola e você a colocasse em um ambiente como o que será criado no The 78, será assim”, disse a fonte. Tornando-se uma das escolas líderes do país imediatamente.

Eu dou à luz. Pat Doyle, cujo terceiro distrito inclui o The 78's, saiu de uma reunião na sexta-feira com a Related Midwest dizendo que acredita que o proposto estádio do Sox “poderia ser uma âncora positiva para a nova comunidade do 78's”.

“Assumindo que os detalhes financeiros possam ser resolvidos, este desenvolvimento mostra-se promissor como uma oportunidade de crescimento para Chicago. Adicionar grandes mercados, habitação a preços acessíveis, retalho, um estádio de basebol de classe mundial e uma sala de concertos poderia ser o tipo de investimento catalisador que esta cidade necessita ”, disse Doyle em um comunicado.

Doyle, o ex-planejador urbano, alertou que o processo de planejamento era “muito inicial” e que “uma série de preocupações” precisavam ser abordadas. Eles incluem o “impacto do tráfego” na Roosevelt Road e na 18th Street, segurança e “questões de qualidade de vida” que incluem ruído de shows e “acesso de pedestres ao bairro”.